江蘇已改造8729個老舊小區(qū) 惠及800多萬人
5月26日，省十三屆人大常委會第二十三次會議審議了省政府提交的《關于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造情況的報告》。報告顯示，經(jīng)過連續(xù)4年努力，我省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造取得階段性成果，惠及800多萬人。
到“十四五”末，全省還有4828個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)需要改造。如何解決改造中普遍遇到的業(yè)主達成共識難、資金籌集難、長效管理難等問題，既順利推進改造，又讓換上新顏的老舊小區(qū)長葆青春？
亮點紛呈，解決“急難愁盼”
“截至2020年底，全省累計改造2000年前建成的老舊小區(qū)8729個，涉及建筑面積24291萬平方米�！贝硎≌綍鲌蟾娴氖∽〗◤d黨組書記顧小平表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重要的民生工程，我省連續(xù)4年將其列入年度民生實事，強力推進。
為配合報告審議，4月初部分省人大常委會委員、省人大代表赴無錫、揚州等市調研。調研報告指出，通過改造，老舊小區(qū)普遍存在的基礎設施老化、居住環(huán)境臟亂差等問題得到有效解決，公共服務配套短缺的問題得以緩解，群眾居住質量得到明顯改善，城市環(huán)境面貌也得到提升。調研組對各地嚴格項目質量管理予以肯定，認為改造重視工程質量管理、注意督促工程參建單位落實主體責任。
老舊小區(qū)改造出現(xiàn)許多亮點，如揚州在改造現(xiàn)場設立群眾意見征詢站、主材公示點，主動接受群眾監(jiān)督；南京將改造計劃通過媒體公布，改造中組織群眾觀摩評價，改造后向市人大提交審議老舊小區(qū)改造情況的專題報告，邀請市人大視察監(jiān)督。
“開門改造”，是我省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要特點。顧小平說：“老舊小區(qū)改造是群眾身邊事，工作推進必須深入了解群眾意愿�！笔姓涮自O施不完善等補短板問題，作為改造“必選項”，政府兜底負責；居民共商共謀共同出資改造其他問題，作為改造“可選項”；改哪些項目，由居民“點菜”。
5月22日，常州市鐘樓區(qū)永紅街道清潭新村老舊小區(qū)改造方案公示結束。街道經(jīng)濟發(fā)展中心主任葉棟介紹，街道發(fā)放6000多份問卷，結合群眾反饋、社區(qū)日常管理中發(fā)現(xiàn)的短板、兩輪居民代表見面會意見，確定改造方案。公示期間，工作人員還帶著方案，挨家挨戶就垃圾分類收集點、健身廣場等具體點位收集意見，8100多戶居民對方案的支持率達98.5%。連云港住建局相關負責人說，今年該市要改造145個老舊小區(qū)，將全部通過問卷等形式詳細了解居民訴求。問卷包括20項備選需求，請居民從中選出最迫切的10項。
實踐表明，我省老舊小區(qū)改造找準了“急難愁盼”，改到群眾心坎上。例如圍繞上下樓難，截至2020年底全省加裝電梯1878部，總量居全國各省份第二；圍繞停車難，我省實施停車便利化工程，采取利用邊角地新增車位、拆違補增車位、與周邊學校和企事業(yè)單位錯峰停車、運用智慧停車系統(tǒng)等多種方式，緩解了停車難。
共性難題，亟待研究破解
目前，老舊小區(qū)改造遇到一些普遍性難題，需要充分研究、創(chuàng)新思路、推動解決。
眾口難調，居民中“多數(shù)”與“少數(shù)”意見難統(tǒng)一。顧小平說，老舊小區(qū)改造是一個典型的居民意見“大同小異”的民生項目，要求改造的大方向相同，而具體改造的小意見各異。省人大常委會環(huán)資城建委調研也發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權利益關系及住戶人員構成復雜，居民訴求不盡相同，少數(shù)居民過分關注個人利益，意見難以統(tǒng)一，如增設停車位需要移植或調整綠化布局，沒有停車需求的群眾會反對；低層住戶對增設電梯普遍持反對意見，導致既有住宅加裝電梯進展緩慢。
“三分改七分管”，做好老舊小區(qū)改造的“后半篇文章”，對長期有效維護改造成果意義重大。從省人大常委會環(huán)資城建委調研結果看，一些地方對此重視和投入不足，沒有做到改造建設與后續(xù)管理同謀劃、同部署，出現(xiàn)了一些問題。從小處看，有的小區(qū)改造后的防盜門、樓道燈等出了質保期就無人管護；往大處說，部分住戶強調權利較多而不愿履行義務，物業(yè)費收繳難成為引入專業(yè)化、市場化物業(yè)服務的一大障礙。
省住建廳介紹，各地在“硬件”升級的基礎上，配套“軟件”服務，在物業(yè)服務上有過國企、民辦、自治等各種探索，但老舊小區(qū)居民“花錢購買物業(yè)服務”的意識還較為缺乏，長效管理機制有待完善。
資金是改造工程成敗的關鍵之一。各地下大力氣多渠道籌措資金，但目前大多仍依靠政府推動。2018年至今，全省申請和安排各類補助資金共計23.99億元，其中，省財政安排5.5億元專項資金，申請獲得中央財政補助資金12.93億元，申請獲得中央預算內投資資金5.56億元。省人大常委會環(huán)資城建委調研亦顯示，各地普遍反映籌措資金壓力較大。2021年1130個老舊小區(qū)的改造任務，資金需求量近百億元，這些資金主要靠基層政府承擔，中央和省級財政補助較少，上下對接也較難。
政府全部兜底難度大，市場化改造又受限于對盈利的認識。一方面，改造內容主要是完善基礎設施和功能性設施，經(jīng)濟效益不明顯，導致社會資本參與積極性不高，甚至連申請使用地方政府專項債券都存在較大困難。另一方面，改造后的老舊小區(qū)普遍升值較大，理論上社會資本參與有可盈利空間，但居民普遍存在依靠政府兜底的心態(tài)，分享升值部分的意愿不強。顧小平坦言：“吸引社會資本參與的方法、成功案例不多，盈利模式有待進一步創(chuàng)新破解�！�
創(chuàng)新模式，改好還要管好
為避免“一改了之”，我省擬將改造后的長效管理機制建設納入改造方案，并積極推動物業(yè)服務管理全覆蓋。對此，省人大常委會環(huán)資城建委建議，暫時不具備引入專業(yè)化服務企業(yè)條件的，政府要托底提供基本物業(yè)服務，同時鼓勵各地因地制宜，組建非盈利性物業(yè)服務實體提供基本物管。
5月初，無錫公布第一批20項“我為群眾辦實事”項目清單，“老小區(qū)·新管家”是其中一項�！拔覀兺七M國有物業(yè)企業(yè)進駐老舊小區(qū)，要求企業(yè)首先談服務，先不談收費，用服務打動居民后，再發(fā)動居民自愿交物業(yè)費。”無錫市住建局物業(yè)處處長施冬雷介紹，過去很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)，居民沒有交物業(yè)費習慣，物業(yè)企業(yè)一進駐就談收費，容易讓居民抵觸。據(jù)悉，無錫市無物業(yè)管理的老舊小區(qū)共計494個，涉及居民25萬多戶。截至5月初，國有物業(yè)企業(yè)進駐320個老舊小區(qū)，實施常態(tài)化管理。該市計劃到今年10月底，完成國有物業(yè)進駐老舊小區(qū)全覆蓋，讓群眾住得更舒心。
長期可持續(xù)的改造，需要確保資金有不斷的源頭活水。據(jù)介紹，我省將推動各地探索建立政府與社會力量合理共擔改造資金的機制，通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產(chǎn)權益等方式，吸引社會力量參與老舊小區(qū)改造和運營管理，推動企業(yè)從“一次性高利潤”向“長期可持續(xù)性低利潤”業(yè)務模式轉型；創(chuàng)新模式，通過大片區(qū)統(tǒng)籌或相鄰項目捆綁改造等“以豐補歉”方式，實現(xiàn)資金平衡和空間資源最優(yōu)化配置。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為公共資金投入性質，而居民房屋是私有產(chǎn)權性質。有鑒于此，省人大常委會環(huán)資城建委建議，老舊小區(qū)改造標準應以“�；尽睘橹鳎缺M力而為又量力而行，各地要根據(jù)不同經(jīng)濟、技術條件和居民意愿，細化本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具體標準。同時，各地應廣泛動員挖潛，如鼓勵推動電力、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責任，出資參與小區(qū)相關管線改造提升；引導社會力量以市場化方式參與老舊小區(qū)改造，通過新增設施有償使用、落實資產(chǎn)權益等辦法吸引相關專業(yè)機構投資參與；鼓勵金融機構加大信貸支持力度，各地及時向金融機構通報老舊小區(qū)改造規(guī)劃、年度計劃以及相關項目情況，通過項目推薦、銀企座談等方式，為金融機構對接支持老舊小區(qū)改造項目創(chuàng)造條件。
聚焦難點，持續(xù)啃“硬骨頭”
根據(jù)我省各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃，全省還有4828個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)尚未改造，涉及建筑面積約1.1億平方米、居民約130萬戶，任務仍然很繁重。2021年我省將改造1130個老舊小區(qū)，任務量是去年的2倍多。截至4月底，240個小區(qū)已進場施工，其余890個在開展前期工作。
省住建廳表示，為確保年底前高質量完成改造任務，兌現(xiàn)對全省人民的莊嚴承諾，住建部門將推動尚未開工的項目盡快開工，已開工的項目加快進度，竣工項目盡快組織驗收。此外，4月省住建廳與國家開發(fā)銀行江蘇省分行、中國農業(yè)發(fā)展銀行江蘇省分行簽約，政策性金融將全面支持我省老舊小區(qū)改造。
“接下來，我們將開展‘美好環(huán)境和幸福生活共同締造’活動，將民主協(xié)商貫穿于改造全過程，充分尊重居民意愿，讓居民參與到小區(qū)改不改、怎么改的決策之中�！鳖櫺∑奖硎�，優(yōu)先把居民改造意愿強、參與度高的小區(qū)納入下一年度改造項目庫，同時積極引導居民通過直接出資、使用(補繳、續(xù)籌)住宅專項維修資金、提取住房公積金、讓渡小區(qū)公共收益等方式支付相關改造費用，并通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。
推進老舊小區(qū)改造，我省將更加聚焦難點痛點，特別是針對老舊小區(qū)老年住戶占比較高的現(xiàn)狀，加大力度推動各地將既有多層住宅加裝電梯、無障礙設施建設、養(yǎng)老服務等適老化改造作為老舊小區(qū)改造的重要內容。顧小平介紹：“重點突出加裝電梯工作，總結推廣南京市成熟的經(jīng)驗模式，推動各地老舊小區(qū)加裝電梯實現(xiàn)較大突破。全面提升老舊小區(qū)‘水電氣信’等基礎設施水平，利用閑置土地、房屋，建設社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務設施，配建停車設施，完善菜市場、便利店等配套設施�！�
省人大常委會環(huán)資城建委提醒，上述改造分屬不同部門單位，水電氣等專營單位大部分屬垂直管理，地方難以協(xié)調推進。前期調研顯示，牽涉面廣有時會帶來整體推進協(xié)調難度大、條線工作對接不暢等難題，導致群眾期盼的改造內容有的無法實現(xiàn)，有的工程建設進度不能協(xié)調一致，“反復挖”“來回修”現(xiàn)象時有發(fā)生。建議進一步加大統(tǒng)籌推動力度，及時研究解決新情況、新問題，形成分工明確、上下聯(lián)動、有效對接、齊抓共管的工作格局。
記者獲悉，我省將充分發(fā)揮省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領導小組作用，協(xié)調解決改造過程中出現(xiàn)的問題和困難；推動各地組建多部門參與的聯(lián)合辦公機構或工作專班，強化協(xié)作配合，切實解決老舊小區(qū)電力、通信、有線電視等管線改造提升難題。(記者 陳月飛 白雪 徐冠英)
原標題：我省已改造8729個小區(qū)，惠及800多萬人——老舊小區(qū)改造，“美顏”還要“駐顏”